難しく聞こえますが、仕組みはとてもシンプルです。
「オーナーチェンジ物件」とは、入居者さんが住んだまま、今の大家さんからあなたへ持ち主だけが変わる取引のことです。
現在のオーナー
物件を売却する
物件（部屋）
入居者さんは住んだまま
新オーナー（あなた）
物件を購入する
大家さん（オーナー）が変わるだけで、部屋に住んでいる方の生活はそのまま。だから「オーナーチェンジ」と呼びます。
買った瞬間から入居者さんがいるので、「空室で家賃が入らない」という心配がありません。
むずかしい話は抜きにして、大事なポイントだけお伝えします。
MERIT 1
オーナーチェンジ物件は、居住用として売る場合に比べて相場より15〜20%ほど割安に購入できます。入居者さんが退去したあとに居住用として相場通りに売却すれば、その差額がそのまま収益になります。
なぜ割安？ ＝ 人が住んだままだと「自分で住みたい人」は買えません。買えるのは投資家だけなので、需要が限られ、価格が下がりやすいのです。
MERIT 2
投資用物件は、管理費・修繕費・ローンの金利・建物の減価償却費などを「経費」として計上できます。
なぜ？ ＝ 経費を差し引いた分だけ利益（所得）が小さくなり、条件によっては本業の給与と合算して税負担を抑えられる可能性があります。
MERIT 3
不動産投資ローンを利用すれば、年収など個人の信用力に応じて金融機関からまとまった資金を借りることができます。
なぜ？ ＝ 株式投資などと違い、不動産は「他人のお金（借入）」を活用しやすい投資です。貯金が少ない方でもスタートしやすいのが特徴です。
東京都大田区「久ヶ原」エリアのオーナーチェンジマンションを例に、
お金の流れをシンプルに見てみましょう。
購入価格
2,980万円
月々の家賃収入
11.8万円
表面利回り
約4.7%
居住用相場より15〜20%ほど安く購入
保有中は毎月家賃収入。ローンや管理費を払っても収支はほぼプラスマイナス0
退去後は居住用の相場価格で売却
利益のイメージ
購入価格
2,980万円
売却価格（居住用相場）
約3,500万円
差額（値上がり益）
約520万円
これに加えて、保有している間に受け取る家賃収入もすべて収益になります。
※上記はご説明のためのシミュレーション例です。実際の金額は物件やタイミングにより異なります。正式な数値は個別にご案内いたします。
「割安に買えて、利ざやが生まれる仕組み」を1枚の図で説明します。
買い手：住みたい人（実需）
「自分で住みたい」という一般の方も買えるため、需要が広く、価格は相場どおりの価格（実需価格）になります。
価格イメージ
100
買い手：投資家のみ
住んでいる間は投資家しか買えないため需要が限られ、価格は「家賃 ÷ 利回り」で決まる投資用価格になります。
価格イメージ
80
この2つの価格の差が「利ざや」になります
① 割安に購入
投資用価格 80
入居者様が退去
② 相場で売却
実需価格 100
差額の 20 が、投資家であるお客様の利益（値上がり益）になります
※上記はイメージ図です。実際の価格差は物件・エリア・時期により異なります。
よく比較される「ワンルームマンション」「株式投資」との違いを整理しました。
オーナーチェンジ投資とは、すでに人が住んでいる部屋をそのまま買って、入居者様が退去したら売るという投資です。
「ワンルームマンション投資」「株式投資」と比べたときの特徴を、表でわかりやすく整理しました。
横にスクロールして全項目をご覧いただけます
| 比較項目 |
オーナー チェンジ投資 |
ワンルーム マンション |
株式投資 |
|---|---|---|---|
| 売却時に高く売れる可能性 | ー | ||
| 購入時の割安さ | ー | ||
| 購入直後からの収益の安定性 | |||
| 価格変動の小ささ | |||
| 少ない自己資金で始められるか | |||
| 節税効果 | |||
| 換金のしやすさ（流動性） |
※上記は一般的な傾向をもとにした比較イメージです。個々の物件・銘柄・市況によって結果は異なります。
「入居者さんとのやりとりが不安…」という方もご安心ください。
購入後の管理は、すべて当社にお任せいただけます。
オーナー様が入居者さんと直接やりとりすることは一切ありません。
周辺相場を調査したうえで、適切なタイミング・条件をご提案します。
家賃保証会社を付けることで、滞納リスクにも備えられます。
給湯器やエアコンなどの設備不良時も、当社が窓口となってサポートします。
退去が発生した場合のハウスクリーニングや原状回復の手配も承ります。
毎月の家賃入金を確認するだけ。手間はほとんどかかりません。
オーナーチェンジ物件を選ぶときに大事なのは、「もし人が住んでいなかったら、いくらで売れる部屋か」という 居住用としての価格と、実際の家賃収入のバランスを見極めることです。
このバランスが悪い物件は、将来売却するときに「思ったより高く売れない」「家賃を上げにくい」といったことが起こりがちです。しかし、これを個人で正しく判断するのは経験がないと非常に難しい作業です。
オーナーチェンジ物件についてのご質問、物件のご紹介依頼など、
どんなことでもお気軽にお問い合わせください。担当者より折り返しご連絡いたします。
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